宋敬德、朱文瑜等与临沂伦达置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
山东省临沂市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁1312民初177号
原告:宋敬德,男,1975年2月15日出生,汉族,住山东省平邑县。
原告:朱文瑜,女,1990年10月21日出生,汉族,住吉林省抚松县。
共同委托诉讼代理人:石远朋,山东上和律师事务所律师。
被告:临沂伦达置业有限公司,住所地:临沂市河东区东兴路2666号。
法定代表人:吴良杰,董事长。
委托诉讼代理人:李霞,山东芳名律师事务所律师。
原告宋敬德、朱文瑜与被告临沂伦达置业有限公司(以下简称伦达置业公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年1月10日立案后,依法适用普通程序,于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石远朋,被告的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋敬德、朱文瑜向本院提出诉讼请求:1.请求依法解除其与伦达置业公司签订的商品房买卖合同;2.判令伦达置业公司赔偿其各项经济损失55838.6元;3.判令伦达置业公司返还其定金10000元并支付违约金;4.诉讼费用由伦达置业公司承担。案件审理过程中,宋敬德、朱文瑜放弃第三项诉讼请求中的违约金。事实与理由:2015年5月15日,宋敬德、朱文瑜向伦达置业公司交纳定金10000元。2015年5月26日,宋敬德、朱文瑜和伦达置业公司签订了商品房预售合同,同年7月23日办理了银行按揭贷款。合同约定伦达置业公司在2015年6月30日前交房,在交房后360日内办理产权登记,但伦达置业公司未按时履行上述义务,严重损害了宋敬德、朱文瑜的合法权益。为此宋敬德、朱文瑜依法提起诉讼。
伦达置业公司辩称,依据宋敬德、朱文瑜与临沂伦达商业运营管理有限公司(以下简称伦达运营公司)签订的委托管理合同,宋敬德、朱文瑜已经将房屋的交付工作全权委托给了伦达运营公司。2015年6月29日,伦达运营公司代表宋敬德、朱文瑜和伦达置业公司办理了房屋验收手续,伦达置业公司已经按照合同约定如期交房。根据河东区人民政府给伦达置业公司出具的承诺书可以看出,伦达置业公司至今未办理房屋产权登记,河东区人民政府负有一定的责任,责任不在于伦达置业公司。宋敬德、朱文瑜的情形不属于解除合同理由,伦达置业公司不同意解除合同,但伦达置业公司可以返还定金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据,本院认定如下:1.对于伦达置业公司提交的交房验收表,宋敬德、朱文瑜对其真实性表示异议,但未提供证据予以反驳,故对于该证据本院予以采信,其和委托管理合同、委托书能够相互印证宋敬德、朱文瑜全权委托伦达运营公司按商品房买卖合同的约定办理房屋交接手续,并由伦达运营公司代替宋敬德、朱文瑜接收房屋的事实;2.对于伦达置业公司提交的《关于对上海伦达项目开工建设的承诺》,宋敬德、朱文瑜认为该承诺书与本案没有关联性,其针对的是整个伦达项目,并不是针对涉案房屋,政府因素不能作为伦达置业公司免责的事由,对此本院认为,该证据系复印件,且不足以证明伦达置业公司逾期办证的责任在于政府,本院不予采信;3.对于伦达置业公司提交的企业信用信息公示系统,宋敬德、朱文瑜对其真实性、合法性、关联性均有异议,对此本院认为因该证据系复印件,未加盖工商登记机关的公章,本院不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2015年5月15日,宋敬德、朱文瑜因打算购买伦达置业公司开发的商业用房,向伦达置业公司交纳定金10000元。2015年5月23日,宋敬德、朱文瑜和伦达置业公司签订编号为YS452267的商品房预售合同,合同约定宋敬德、朱文瑜购买伦达置业公司开发的位于河东区东兴路2666号伦达国贸城第B1号楼296号商业用房,商品房单价为每平方米11581.29元,总金额520000元,付款方式为按揭贷款。关于付款方式及期限,合同第六条约定:买受人于2014年5月1日前支付总房款50%的首付款260000元,余款260000元办理按揭贷款。关于交付期限,合同第八条约定:出卖人应当在2015年6月30日前,依照国家和人民政府的有关规定,将验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本条同时对于出卖人可据实予以延期的特殊原因作出约定。关于出卖人逾期交房的违约责任,合同第九条约定:(1)逾期不超过60日,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人交付房价款万分之三(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。关于交接,合同第十一条约定:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。关于产权登记的约定,合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同补充协议第八条第1项约定,《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件,说明如下:该商品房经设计、勘察、施工、监理、建设五大主体单位验收合格后,出卖人即可向买受人交付使用。同日,宋敬德、朱文瑜为伦达运营公司出具委托书一份,约定宋敬德、朱文瑜全权委托伦达运营公司按商品房买卖合同的约定,办理房屋交接手续,伦达运营公司的代理权限为:代为签收收房通知、入住通知等,代收入住钥匙、相关文件资料等。宋敬德、朱文瑜与伦达运营公司还签署了伦达国贸城委托管理合同一份,合同载明:宋敬德、朱文瑜拟购买临沂市河东区东兴路2666号伦达国贸城B区296室商铺;该商铺的土地使用权一并委托给伦达运营公司管理;宋敬德、朱文瑜同意全权委托伦达运营公司直接与伦达置业公司按商品房买卖合同的约定,办理交接手续(附授权委托书);合同有效期内,宋敬德、朱文瑜除保留财产处分权外,将商铺全权委托伦达运营公司经营和管理;合同同时对于托管期限、经营收益分配及相关税费负担、权利与义务、违约责任等作出约定。商品房预售合同签订后,伦达置业公司为宋敬德、朱文瑜垫付了首付款260000元,剩余款项由宋敬德、朱文瑜办理了按揭贷款。至2016年12月23日,宋敬德、朱文瑜共支付银行按揭贷款本息50023.96元。2015年6月29日,伦达置业公司与伦达运营公司办理了交房验收手续。
本院认为,宋敬德、朱文瑜和伦达置业公司签订的商品房预售合同以及和伦达运营公司签订的伦达国贸城委托管理合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定,上述合同均合法有效。宋敬德、朱文瑜将其购买的案涉商铺的交接手续办理工作委托给了伦达运营公司,伦达置业公司与伦达运营公司已于2015年6月29日办理了交房验收手续,视同宋敬德、朱文瑜接收了案涉房屋。因此,宋敬德、朱文瑜以伦达置业公司逾期交房为由要求解除商品房预售合同并按照已付按揭贷款本息赔偿其损失的诉讼请求,缺乏事实依据,本院不予支持。
按照商品房预售合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。伦达置业公司已于2015年6月29日将案涉商铺交付给宋敬德、朱文瑜,但未在规定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,导致宋敬德、朱文瑜不能在规定期限内取得房产权属证书,伦达置业公司构成违约,伦达置业公司辩称逾期办证的责任在于临沂市河东区人民政府的理由,证据不足,本院不予采信。但是根据商品房预售合同第十五条的约定,宋敬德、朱文瑜不能退房,只能主张违约金。宋敬德、朱文瑜据此要求与伦达置业公司解除商品房预售合同的主张不成立,本院不予支持。因宋敬德、朱文瑜在本案中并未针对逾期办证主张违约金,故对此本案不予处理。
对于宋敬德、朱文瑜要求伦达置业公司返还定金10000元的诉讼请求,伦达置业公司表示同意,本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:
一、被告临沂伦达置业有限公司返还原告宋敬德、朱文瑜定金10000元。
上述给付款项,于本判决生效之日起十日内支付(户名:临沂市河东区人民法院开户行:建行临沂河东支行汇入帐号:37×××81)。
二、驳回原告宋敬德、朱文瑜的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1445元,由原告宋敬德、朱文瑜负担1395元,被告临沂伦达置业有限公司负担50元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 李国锋
审 判 员 赵楠楠
人民陪审员 王 晓
二〇一七年六月三十日
书 记 员 尹永浩
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